Un specialist în evaluări imobiliare se alege după trei criterii: autorizarea pentru activitatea de evaluare, experiența cu tipul de imobil și scopul tău, precum și transparența cu care explică metoda, onorariul și limitele raportului. Prețul contează, dar nu ar trebui să fie primul criteriu. O evaluare slabă sau făcută pentru alt scop decât cel necesar poate duce la decizii proaste sau la un raport respins de bancă ori de instanță.
Cine este evaluatorul și ce face
Evaluatorul este profesionistul care estimează valoarea unui bun pe baza unor metode recunoscute, a datelor de piață și a inspecției imobilului. Rezultatul este un raport scris, care poate fi cerut de bănci, de notari, de instanțe sau de proprietari. Valoarea raportului depinde de competența autorului și de respectarea standardelor profesiei.
Atenție la diferența dintre un evaluator autorizat și o persoană care „se pricepe la prețuri”. Prima are o calificare formală și își asumă răspunderea profesională, a doua poate oferi doar o părere. Pentru multe situații, mai ales cele în care raportul este opus terților, e nevoie de prima variantă.
Mituri versus realitate
| Mit | Realitate |
|---|---|
| „Orice agent imobiliar poate face o evaluare oficială.” | Un agent cunoaște piața, dar evaluarea cu valoare oficială se face de un evaluator autorizat, cu raport întocmit după standarde. |
| „Evaluatorul trebuie să-mi confirme prețul pe care îl vreau.” | Evaluatorul estimează independent. Un raport făcut „la comandă” își pierde valoarea și poate fi contestat. |
| „Cel mai ieftin evaluator este cea mai bună alegere.” | Un tarif foarte mic poate însemna un raport superficial, fără analiză reală a pieței. |
| „O evaluare e valabilă pentru orice scop.” | Raportul se face pentru un scop specificat și poate să nu fie potrivit pentru altul. |
| „Dacă evaluatorul n-a vizitat imobilul, nu contează.” | Inspecția este, în general, parte esențială a procesului, iar lipsa ei trebuie justificată și menționată. |
Criteriul 1: autorizarea
Cere numele complet, numărul legitimației sau al autorizării și verifică în registrele publice ale profesiei, dacă sunt disponibile. Întreabă dacă evaluatorul este membru al organismului profesional și dacă are asigurare de răspundere. Un profesionist serios nu se supără de aceste întrebări. Pentru a înțelege cadrul profesiei, materialul despre rolul evaluatorului autorizat și momentele în care ai nevoie de el explică ce poate și ce nu poate face acest specialist.
Criteriul 2: experiența relevantă
Un specialist care evaluează zilnic apartamente nu este automat cel mai potrivit pentru un teren agricol, o clădire industrială sau un spațiu comercial. Întreabă dacă a lucrat cu tipuri similare de imobile și în zona ta. Cere exemple, fără a solicita date confidențiale ale altor clienți. Experiența locală contează, pentru că piața diferă de la oraș la oraș și chiar de la cartier la cartier.
Criteriul 3: transparența
- Îți explică metodele pe care le va folosi și de ce.
- Îți spune ce documente trebuie să-i pui la dispoziție.
- Îți comunică onorariul și ce include, înainte de începerea lucrării.
- Stabilește un termen realist de livrare.
- Îți precizează scopul raportului și limitele lui.
- Acceptă să-ți răspundă la întrebări după livrare.
Criteriul 4: independența
Evaluatorul nu trebuie să aibă interese în tranzacție. Dacă este rudă cu vânzătorul, dacă primește comision din vânzare sau dacă este influențat de una dintre părți, valoarea raportului scade. Spune clar că vrei o opinie independentă, nu un număr dorit. Un evaluator care se angajează să ajungă la o anumită sumă, înainte de a vedea imobilul, nu merită încredere.
Pașii practici ai alegerii
- Definește scopul: credit, vânzare, partaj, asigurare, contestație fiscală, altele.
- Cere recomandări de la notar, bancă sau cunoscuți care au folosit astfel de servicii.
- Contactează doi sau trei specialiști și compară ofertele.
- Verifică autorizarea și experiența fiecăruia.
- Cere o ofertă scrisă, cu onorariu, termen și documente necesare.
- Alege nu cel mai ieftin, ci cel mai clar și mai potrivit scopului tău.
Exemplu: două cereri, două alegeri
Un proprietar vrea să împartă o casă moștenită cu fratele său și are nevoie de o valoare acceptabilă pentru ambii. Alege un evaluator autorizat, cu experiență în partaje, și îi cere explicit un raport neutru, cu metoda descrisă. Fratele poate verifica raportul și poate pune întrebări, deci discuția se mută pe argumente. În alt caz, o persoană vrea să obțină un credit și alege evaluatorul cel mai ieftin, fără să întrebe dacă este acceptat de bancă. Banca îi respinge raportul, iar costul se plătește a doua oară. Diferența dintre cele două situații vine din întrebările puse la început.
Încheie cu o discuție clară despre confidențialitate și despre folosirea raportului. Întreabă cui poate fi prezentat, câte exemplare primești și ce se întâmplă dacă ai nevoie de o actualizare mai târziu. Răspunsurile te scutesc de neplăceri, mai ales când raportul trebuie depus la mai multe instituții.
Semnale de alarmă
Fii atent dacă ți se promite o anumită cifră, dacă nu poți afla cine semnează raportul, dacă onorariul este neobișnuit de mic, dacă se evită vizitarea imobilului sau dacă ți se cer plăți integrale în avans, fără contract. Un raport fără sursele datelor și fără descrierea metodei are puțină valoare. Orice promisiune de rezultat garantat trebuie privită cu scepticism.
După livrare, citește raportul, nu doar cifra finală. Verifică datele de identificare, suprafețele, ipotezele și limitările. Dacă ceva nu se potrivește, cere clarificări. Mai multe informații despre procesul evaluării găsești în secțiunea de evaluare.
Un specialist bun te ajută să iei o decizie informată, nu să primești o hârtie. Pentru alte teme legate de proprietăți și de modul în care se iau deciziile în piață, poți vizita ImobiliarePlus.
